Siirry sisältöön

Ethos Capital – Global Perspectives Q1 2025: Kun musiikki loppuu

Ethos Capital – Global Perspectives Q1 2025: Kun musiikki loppuu

Avointen kiinteistörahastojen kriisi muistuttaa 2008-09 finanssikriisistä. Olin juuri aloittanut ekonomistina Fedissä ja markkinat olivat syöksykierteessä, kun likviditeetti haihtui Yhdysvaltain subprime-asuntolainakriisin myötä. Vuotta aikaisemmin Citigroupin CEO Chuck Prince oli ennakoinut tulevaa kriisiä sanoen: ”When the music stops, in terms of liquidity, things will be complicated. But as long as the music is playing, you’ve got to get up and dance.”

Suomen kiinteistömarkkinoilla musiikki on loppunut ja asiat ovat monimutkaistuneet. Sijoittajille on käynyt ilmi, että avoin kiinteistörahasto saattaakin sulkeutua.

Kuinka tänne jouduttiin? Nollakorot ja nousevat asuntojen hinnat ruokkivat vuosien varrella asuntosijoituskuplaa. Avoimia kiinteistörahastoja taas markkinoitiin matalariskisinä vaihtoehtoina ei-ammattimaisille sijoittajille. Osuuteen pääsi kiinni pienellä summalla, jolla kaikki pääsivät nauttimaan asuntosijoittamisesta.

Rahastojen riskiluokitus oli harhaanjohtava ja monen sijoittajan riskienarviointikyky sumeni. Kun asuntojen hinnat alkoivat laskea korkojen nousun myötä, alkoivat sijoittajat vetämään rahojaan pois. Rahastot kärsivät niin sanotusta ”liquidity mismatchista” – asiakkaille oli luvattu likviditeettiä, mutta rahastossa olevia epälikvidejä asuntosijoituksia ei voitukaan myydä yhtä nopeasti kuin sijoittajat halusivat nostaa varojaan.

Mistä likviditeetissä oikein on kyse? Likviditeetti määritellään usein siten, kuinka paljon jotain pystyy ostamaan tai myymään tietyssä ajassa juurikaan liikuttamatta hintaa. Epälikvidit omaisuusluokat, kuten asunnot, voivat siis kokea rajuakin hintapainetta, jos rahasto yrittää myydä omistuksiaan nopeasti. Tällainen hintapaine on periaatteessa riippumaton siitä, mikä asuntojen oikea arvo on.

Avoimissa kiinteistörahastoissa on siis sisäänrakennettu vakava valuvika. Kun ajat ovat hyvät ja rahaa virtaa rahastoon sisään vähintään lunastusten verran, eivät rahaston rakenteelliset ongelmat pääse esiin. Laskevassa markkinassa moni sijoittaja alkaa vetämään varojaan pois nopeasti ja liquidity mismatchista tulee ongelma. Alkuun rahasto pystyy maksamaan lunastuksia jonkin aikaa, kunnes likvidit varat loppuvat. Sen jälkeen on kaksi vaihtoehtoa, joko myydä epälikvidejä kiinteistöjä huonossa markkinassa tai viivyttää lunastusten maksamista – eli sulkea rahasto väliaikaisesti.

Haastavaan aikaan myytäessä markkinoilta ei välttämättä löydy ostajaa suurille kiinteistömäärille. Jos ostaja löytyy, hyödyttää tilanne ostajaa. Motivoitunut myyjä harvoin saa kohteen arvoa vastaavaa hintaa myynnistä vaan joutuu antamaan ostajalle likviditeettialennuksen. Tämä avaa oivan arvonluontimahdollisuuden oikeaan aikaan liikkeellä olevalle ostajalle. Myyvä taho, tässä tapauksessa avoin kiinteistörahasto, ei tällöin juurikaan edistä rahaston osuudenomistajien etua.

Onko kiinteistöt siis niin hankala ja epälikvidi omaisuuslaji, ettei rahastojen tulisi omistaa niitä? Ei missään nimessä – rahaston rakenteen vain tulee olla suljettu. Näin suojellaan osuudenomistajien etua.
Suljetussa rahastomallissa rahastolla on ennalta määritelty toimikausi, jota usein voidaan tilanteen vaatiessa jatkaa niin ikään ennalta määritellyllä ajalla. Sekä osto, pito että myyntistrategiat ovat myös ennalta määriteltyjä. Näin rahasto voi pienentää merkittävästi riskiä siitä, että se joutuu myymään epälikvidejä omaisuuslajeja pakkoraossa alhaiseen hintaan tuhoten samalla omistaja-arvoa.

Sopivaan aikaan markkinalla oleva suljettu rahasto voi päästä hyötymään avointen rahastojen ahdingosta ja tehdä erinomaisia kauppoja antamalla likviditeettiä avoimille rahastoille ja heidän osuudenomistajille.

Erkko Etula
Ethos Capital
Hallituksen puheenjohtaja, osakas.

HUOM! Ethos Capitalin tuotteet on tarkoitettu ammattimaisille ja rajatulle joukolle ei-ammattimaisia asiakkaita, jotka tekevät vähintään 100.000 € sijoituksen ja joilla katsotaan olevan riittävä ymmärrys rahastosta ja sen harjoittamasta sijoitustoiminnasta.
Esitettävät skenaariot ovat tulevan tuloksen arvio, joka perustuu aiempiin tietoihin siitä, miten tämän kaltaisten sijoitusten arvo vaihtelee ja nykyisiin markkinaolosuhteisiin, eivätkä ne ole täsmällinen indikaattori. Saatava tulos vaihtelee sen mukaan, millainen markkinoiden kehitys on rahaston toimikauden aikana.
Tämä kirjoitus tarjoaa yleistä tietoa ja se on markkinointiviestintää. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta ja laskea ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. Sivun sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöksiä. Ennen sijoituspäätöksen tekemistä tulee tutustua rahaston lakisääteisiin dokumentteihin, kuten avaintietoasiakirjaan. Tiedot ovat saatavilla sijoitusta harkitseville Ethos Capitalista.