Miten Ethos Capital hyödyntää matalan likviditeetin markkinahäiriötä?
Aiemmassa kirjoituksessamme Suomen kiinteistömarkkina poikkeustilassa – mitä matala likviditeetti kertoo ostajalle? käsittelimme kiinteistömarkkinatilannetta, likviditeetin katoamista ja poikkeuksellisia ostopaikkoja Suomessa. Jatkamme nyt pohdintaa Erkko Etulan aiemmasta tilanneanalyysista.
Kuten Etula aiemmassa kirjoituksessa toi esille, Suomen kiinteistömarkkinoiden poikkeuksellinen tilanne on avannut mahdollisuuksia, mutta ne eivät ole jakautuneet tasaisesti. Heikko likviditeetti on suosinut toimijoita, joilla on käytettävissään pääomaa ja kyky tehdä päätöksiä ilman riippuvuutta lyhyen aikavälin markkinasentimentistä.
Kuka on hyötynyt markkinahäiriöstä?
Erityisesti ulkomaiset sijoittajat ovat aktivoituneet Suomen kiinteistömarkkinalla. Vuoden 2025 aikana, ja erityisesti sen ensimmäisellä puoliskolla, noin 70 prosenttia kaikista kiinteistöhankinnoista on ollut ulkomaisen pääoman tekemiä (KTI). Toistaiseksi juuri ulkomaiset sijoittajat ovat kyenneet hyödyntämään eniten Suomen markkinan markkinahäiriötä.
Me Ethos Capitalissa olemme halunneet osoittaa, että myös kotimainen pääoma pystyy toimimaan tässä haastavassa markkinaympäristössä. Kesästä 2023 lähtien olemme ostaneet suomalaisia kiinteistöjä suomalaisten sijoittajien varoilla noin 150 miljoonan euron edestä. Näemme riskinä sen, että historiallisen mittaluokan alennusmyynti valuu pääosin ulkomaille, vaikka kotimaisella rahalla olisi sekä osaamista että mahdollisuuksia osallistua.
On kuitenkin tärkeää korostaa, että ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomea kohtaan on pohjimmiltaan myönteinen signaali. Se kertoo luottamuksesta markkinaan ja tukee hintojen vakautumista. Kestävin lopputulos syntyy tilanteessa, jossa markkinoiden elpyessä sekä kotimainen että ulkomainen pääoma toimivat rinnakkain ja täydentävät toisiaan.
Ethos Capitalin strategia matalan likviditeetin markkinassa
Hyödyntääksemme tunnistettua markkinahäiriötä perustimme kolmannen suljetun kiinteistörahastomme, Ethos Light Industrial Opportunities I Ky:n. Rahasto keskittyy teollisiin ja logistisiin kiinteistöihin ensisijaisesti kasvukolmion ulkopuolisissa suurimmissa kasvukeskuksissa, joissa likviditeetin heikkeneminen on ollut erityisen voimakasta.
Näkemyksemme mukaan juuri tässä segmentissä likviditeetin lähes täydellinen puuttuminen on johtanut merkittäviin hinnoitteluvirheisiin, erityisesti vahvaa kassavirtaa tuottavien kohteiden osalta. Strategiamme perustuu pitkäjänteiseen omistamiseen, kassavirran ennustettavuuteen ja vakauteen sekä markkinan normalisoitumisen mahdollistamaan arvonmuodostukseen.
Kukaan ei osaa sanoa, milloin likviditeetti palaa kiinteistömarkkinoille täysimääräisesti. Ensimmäisiä viitteitä transaktiovolyymien piristymisestä on kuitenkin nähtävissä, vaikka huippuvuosien tasoihin on vielä pitkä matka. Nykyinen markkinaympäristö tarjoaa kuitenkin erittäin mielenkiintoisia lähtökohtia niille sijoittajille, jotka arvioivat vaihtoehtojaan pitkällä aikavälillä ja ymmärtävät matalan likviditeetin vaikutukset riskiin ja hinnoitteluun.
Pietari Holopainen
Ethos Capital
Toimitusjohtaja, osakas