Suomen kiinteistömarkkina poikkeustilassa – mitä matala likviditeetti kertoo ostajalle?

Jokainen kiinteistöihin sijoittava, asunnon tai kiinteistön omistava tai kiinteistömarkkinoita seuraava on todennäköisesti tietoinen siitä, että kiinteistöjen hinnat Suomessa ovat laskeneet merkittävästi viime vuosien aikana. Suomen kiinteistömarkkinoiden turbulenssi on avannut harvinaisen ostopaikan niille sijoittajille, joilla on ollut rohkeutta ja pääomaa toimia. Kiinteistöjä on saanut – ja saa edelleen – merkittävästi edullisemmin kuin vuoden 2021 markkinahuipussa.

Ilmiön taustalla oleva dynamiikka on lopulta melko yksinkertainen. Nollakorkoaikana markkinoille virtasi runsaasti sekä pääomaa että sijoittajia, mikä nosti monien omaisuusluokkien, erityisesti kiinteistöjen, arvoja. Kiinteistöt mielletään vakaaksi omaisuusluokaksi, minkä vuoksi ne kelpaavat rahoituslaitoksille hyvin vakuudeksi. Tämä mahdollisti velkavivun laajamittaisen käytön tuottojen kasvattamiseksi.

Kun korkoympäristö muuttui ja hinnat kääntyivät laskuun, myös vivun vaikutus kääntyi. Pääoman vetäytyessä markkinoilta niiden likviditeetti heikkeni merkittävästi, mikä lisäsi negatiivista hintapainetta.

Likviditeetin katoaminen on johtanut noidankehään kiinteistömarkkinoilla

Korkojen nousun myötä likviditeetti katosi Suomen kiinteistömarkkinoilta lähes kokonaan. Vuonna 2024 kaupallisten kiinteistöjen transaktiovolyymi jäi noin 2,2 miljardiin euroon, mikä on lähes 80 prosenttia vähemmän kuin edeltäneen nousukauden huippuvuosina¹. Kauppavolyymi oli jopa matalampi kuin finanssikriisin jälkimainingeissa suhteessa markkinan kokoon.

Keskeinen syy heikkoon aktiviteettiin on se, että monet kotimaiset sijoittajat ovat olleet sidottuja avoimiin kiinteistörahastoihin. Lunastusten, arvonalentumisten ja rahoituspaineiden vuoksi nämä toimijat ovat joutuneet vetäytymään markkinoilta, mikä on entisestään kaventanut ostajakuntaa.

Kun ostajia on vähän, kasvaa sijoituksiin vaadittava likviditeettipreemio. Omaisuuserää ei välttämättä saada myytyä nopeasti tai hyväksyttävään hintaan, ja kun samalla pankkirahoituksen saatavuus heikkenee, pääoman määrä markkinoilla vähenee entisestään. Näin syntyy negatiivinen noidankehä, jossa likviditeetin puute ruokkii itse itseään. Samankaltaista vuorovaikutusta likviditeetin ja pankkien antaman vivun välillä tutkimme tarkkaan New Yorkin Fedissä 2008 finanssikriisin aikaan².

Likviditeetti ei ole jakautunut tasaisesti

Kiinteistömarkkina ei ole homogeeninen. Likviditeetti on heikentynyt kaikissa segmenteissä, mutta erityisen voimakkaasti kasvukolmion, eli Helsingin, Tampereen ja Turun, ulkopuolella. Maaliskuun 2024 ja maaliskuun 2025 välisenä aikana noin 85 prosenttia koko Suomen kiinteistötransaktiovolyymistä kohdistui kasvukolmioon³.

Vuoden 2024 kokonaisvolyymiin suhteutettuna tämä tarkoittaa, että koko muun Suomen osuus jäi euromääräisesti noin 0,3 miljardiin euroon. Vertailun vuoksi vuosien 2015–2022 aikana vastaava luku on ollut noin 1,5–2,5 miljardin euron välillä³.

Tilanne kertoo siitä, että markkinassa on syntynyt voimakkaita alueellisia ja omaisuusluokkakohtaisia hinnoittelueroja – ja samalla mahdollisuuksia niille, joilla on valmius toimia matalan likviditeetin ympäristössä.

Erkko Etula
Ethos Capital
Hallituksen puheenjohtaja, osakas

Seuraavassa blogikirjoituksessamme toimitusjohtaja Pietari Holopainen tulee tarkastelemaan, miten Ethos Capital lähestyy tätä markkinatilannetta ja millaista strategiaa se soveltaa.

Lähteet:

1. KTI Kiinteistötieto, Vuoden 2024 kiinteistökauppavolyymi jäi 2,2 miljardiin euroon (16.1.2025). https://kti.fi/vuoden-2024-kiinteistokauppavolyymi-jai-2-2-miljardiin-euroon/
2. Adrian, Tobias and Shin, Hyun Song, Liquidity and Leverage (January 1, 2009). FRB of New York Staff Report No. 328, SSRN: https://ssrn.com/abstract=1139857 or http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.1139857
3. Colliers, EMEA Capital Markets Snapshot – Q1 2025 (2025). https://www.colliers.com/fi-fi/download-article?itemId=b3396c9e-72d0-410a-8c28-1fbd85895f1e